Как правильно продать квартиру в ипотеке? Законные схемы: как оформить сделку и на каких условиях.

Даже если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного долга, это не значит, что ее нельзя продать. Правда, в сделке обязательно должно присутствовать третье лицо – банк, без одобрения которого заключение договора невозможно. В представленной статье мы рассмотрим основания, по которым можно продать ипотечную квартиру, условия, которые необходимо соблюсти и другие особенности сделки.

○ Можно ли продать ипотечную квартиру?

Продажа ипотечной квартиры законом не запрещена. Но подобная сделка имеет свои особенности, которые должны учитывать все ее участники. К таким нюансам относится:

• Трехсторонний договор, в отличие от стандартной сделки с двумя участниками, здесь присутствует дополнительная сторона – банк, который должен одобрить продажу.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке…» от 16.07.1998 №102-ФЗ).

• Стоимость квартиры – наличие обременения существенно влияет на цену недвижимости.
• Возможность перехода долга – покупатель может стать заемщиком банка вместо продавца и выплачивать остаток долга.

С соблюдением таких условий, квартиру можно продать без каких-либо проблем.

○ При каких условиях продажа необходима?

Чаще всего квартира выставляется на продажу, если:

• Потерян источник постоянного дохода и ежемесячные выплаты стали невозможны.
• Планируется переезд.
• Ипотечное жилье получено в наследство и она попросту не нужна наследникам.

Рассмотрим все эти ситуации более подробно.

Если в вашей семье наступили сложные времена и ипотечные взносы стали неподъемными, у вас есть два пути:

1. Написать заявление в банк о снижении суммы ежемесячного платежа. Хотя банки неохотно идут на подобные уступки, добиться желаемого возможно. Но тут надо учитывать, что уменьшение ежемесячных выплат не уменьшает ваш долг, а лишь растягивает его. Поэтому в итоге, вы заплатите даже больше, учитывая увеличившийся срок займа.
2. Продать квартиру. Это наиболее оптимальный вариант, который полностью избавит от долга. Правда здесь вы потеряете еще и квартиру, поэтому принимайте решение максимально взвешенно.

Бывает, что за период выплаты долга семья увеличивается и ее членам требуется более просторное жилье. В такой ситуации банк может одобрить продажу, при условии повторного кредитования в этой же организации.

После смерти заемщика, квартира переходит его наследникам, которые помимо недвижимости получают и обязательства по ежемесячным выплатам. При этом никаких льгот для них не предусмотрено, даже если жилье перешло к пенсионеру или инвалиду.

Единственный способ не выплачивать кредит – не принимать наследство, написав официальный отказ. Во всех остальных случаях все обязательства заемщика переходят к наследникам вместе с наследством.

○ Как получить разрешение банка?

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, нужно посетить отделение, в котором вы получали заем и уведомить кредитора о своем намерении. Для этого надо написать заявление на получение разрешения на сделку и прописать в тексте основания, ставшие причиной подобного решения. После рассмотрения ходатайства и, с учетом всех обстоятельств, банк примет решение.

○ Может ли банк продать квартиру без ведома жильцов?

Если вы не будете исполнять свои обязательства по кредитному договору, банк может подать на вас в суд для взыскания залога. Если суд примет решение в пользу кредитора, квартира может быть продана без ведома и согласия жильцов.

Чтобы избежать подобного поворота событий, следует вовремя вносить ежемесячные платежи и не портить отношения с банком.

○ Варианты продажи ипотечного жилья.

Квартиру, купленную в ипотеку, можно продать различными способами. Их особенности и преимущества будут подробно рассмотрены ниже.

Этот способ предполагает, что покупатель предоставляет наличные средства, которые идут на погашение долга по ипотеке. После этого обременение снимается и заключается стандартный договор купли-продажи. Участие банка в сделке уже не требуется.

Здесь продавец также ищет покупателя с наличными средствами, которые пойдут на погашение кредитного долга. Но в этом случае заемщик самостоятельно снимает обременение, получая справку об отсутствии задолженности перед банком.

Особенность такой сделки заключается в риске для покупателя, которые отдает деньги до заключения соглашения о продаже. Чтобы учесть его интересы и снизить риски, можно составить предварительный договор купли-продажи, который будет выступать гарантией заключения основного соглашения.

При этом способе банк открывает две депозитарные ячейки, куда покупатель вносит две части денег – на покрытие долга и на выплату продавцу. Из первой ячейки погашается долг, после которого банк снимает обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке, в которой находятся средства, предназначенные для него лично.

Этот способ является наиболее желательным, потому что его отличает высокая степень надежности сделки.

В данном случае покупатель также покупает квартиру в ипотеку, внося ежемесячные суммы вместо продавца. Здесь к покупателю вместе с квартирой переходят все обязательства по нему. Это выгодно для лиц, не имеющих возможности сразу оплатить всю стоимость квартиры, и которых привлекала низкая цена жилья.

○ Как заключить договор купли-продажи?

Помимо стандартных пунктов, которые есть в любом договоре, в соглашении о покупке ипотечной квартиры указывается порядок взаиморасчетов. Здесь прописывается:

• Внесенная продавцом сумма в качестве задатка.
• Форма оплаты.
• Сумма заема, предоставленная банком.

Чем больше подробностей будет прописано в этом пункте, тем выше гарантия успешной сделки.

○ Советы юриста.

Вам нужно обратиться в суд и оспорить проведенную сделку. Если в договоре не указано право банка на реализацию квартиры без ведома хозяев, скорее всего, решение будет в вашу пользу.

Такое поведение не запрещено законом, к сожалению и банк не обязан объяснять мотивы своего поведения. Вы можете выставить требование об объяснениях в поведении и повторно запросить согласие.

Специалист Сергей Ефимов подробно расскажет о таком сложном вопросе, как продажа ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ