Опасна ли временная регистрация жильца для собственника

При арен­де жилья воз­ни­ка­ют часто слож­но­сти как для нани­ма­те­ля, так и най­мо­да­те­ля. Арен­до­де­ли долж­ны созна­вать о необходимости:

• вре­мен­ной реги­стра­ции любо­го граж­да­ни­на (как РФ, так и ино­стран­ца) в тече­ние 90 дней на новом месте сво­е­го проживания;
• уве­дом­ле­ния хозя­и­ном квар­ти­ры феде­раль­ных мигра­ци­он­ных служб о вре­мен­ном жильце.

Неко­то­рые осте­ре­га­ют­ся сда­вать свое жилье имен­но из-за необ­хо­ди­мо­сти про­пи­сы­вать у себя совер­шен­но посто­рон­не­го чело­ве­ка. Какие угро­зы для соб­ствен­ни­ка несет вре­мен­ная реги­стра­ция при аренде?

Права, которые дает временная регистрация жильцу

Глав­ное опа­се­ние – не ста­нет ли нани­ма­тель со вре­ме­нем пре­тен­до­вать на жилую площадь.

Вла­дель­цев недви­жи­мо­сти мож­но успокоить:

Вре­мен­ная реги­стра­ция (ВР) дает нани­ма­те­лю лишь пра­во в тече­ние уста­нов­лен­но­го дого­во­ром арен­ды сро­ка про­жи­вать в поме­ще­нии, но ника­ких иных прав не предоставляет.

• Пра­во соб­ствен­но­сти у вре­мен­но­го жиль­ца может воз­ник­нуть толь­ко при заклю­че­нии дого­во­ра о покуп­ке-про­да­жи или дого­во­ра даре­ния. Это каса­ет­ся любой недви­жи­мо­сти, в том чис­ле и приватизированной
• При крат­ко­сроч­ной про­пис­ке граж­да­нин не под­ле­жит сня­тию с уче­та в месте посто­ян­но­го проживания.
• Ника­кие рас­хо­ды, поне­сен­ные вре­мен­ным жиль­цом на ремонт квар­ти­ры, покуп­ку новой мебе­ли или обо­ру­до­ва­ния, не могут быть осно­ва­ни­ем для его пре­тен­зий на часть собственности.
• Если дого­во­ром не преду­смот­ре­но согла­сие соб­ствен­ни­ка на про­ве­де­ние теку­ще­го ремон­та, закуп­ку обо­ру­до­ва­ния и про­че­го, то суд вряд ли удо­вле­тво­рит иск вре­мен­но про­пи­сан­но­го жиль­ца на воз­ме­ще­ние сво­их мате­ри­аль­ных затрат.

Права собственника временно сдаваемого жилья

Любой соб­ствен­ник жилой недви­жи­мо­сти, если та отве­ча­ет тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­е­мым к сда­ва­е­мо­му в наем жилью, име­ет пра­во сдать ее дру­гим лицам (ст. 30, ч.1, ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ), заклю­чив с ними дого­вор арен­ды, ком­мер­че­ско­го най­ма или дого­вор без­воз­мезд­но­го пользования.

Пре­пят­ство­вать вре­мен­ной реги­стра­ции соб­ствен­ник не может, если жилец про­жи­ва­ет в квар­ти­ре боль­ше трех меся­цев, и, мало того, хозя­ин несет ответ­ствен­ность за заклю­че­ние дого­во­ра без вре­мен­ной реги­стра­ции жиль­ца (ст 19.15 КОАП РФ).

Хозя­ин квар­ти­ры име­ет пра­во не про­пи­сы­вать у себя сле­ду­ю­щих граждан:

• род­ствен­ни­ков;
• име­ю­щих посто­ян­ную про­пис­ку в той же тер­ри­то­ри­аль­ной еди­ни­це, что и собственник.

Соб­ствен­ник име­ет пра­во анну­ли­ро­вать вре­мен­ную реги­стра­цию, подав соот­вет­ству­ю­щее про­ше­ние в ФМС.

Осно­ва­ни­ем для пода­чи про­ше­ния об анну­ля­ции ВР могут быть:

1. Вре­мен­ная про­пис­ка без согла­сия собственника:
   • Что­бы не попасть в такую ситу­а­цию, жиль­цу необ­хо­ди­мо перед вре­мен­ной реги­стра­ци­ей убе­дить­ся в отсут­ствии дру­гих лиц, име­ю­щих пра­во соб­ствен­но­сти на сда­ва­е­мое в наем жилье.
2. Сомни­тель­ность доку­мен­тов о вре­мен­ной реги­стра­ции: отсут­ствие даты, исправ­ле­ния, под­дель­ные блан­ки, под­пи­си и т.д.
3. Отказ высе­лить­ся доб­ро­воль­но после рас­тор­же­ния дого­во­ра о най­ме и окон­ча­ния сро­ка дей­ствия ВР.
4. Нару­ше­ние усло­вий дого­во­ра (недо­стой­ное пове­де­ние, созда­ние невы­но­си­мых усло­вий для сосе­дей, неупла­ты ком­му­наль­ных и т.д.)

Ответственность хозяина недвижимости

Соглас­но ЖК РФ, на соб­ствен­ни­ке квар­ти­ры лежит ответственность:

• за ремонт;
• под­дер­жа­ние сани­тар­но-тех­ни­че­ских усло­вий в квар­ти­ры и доме;
• опла­ту ком­му­наль­ных услуг.

Поэто­му если пред­по­ла­га­ет­ся раз­де­ле­ние этой ответ­ствен­но­сти с вре­мен­но про­жи­ва­ю­щим жиль­цом, в дого­во­ре обя­за­тель­но нуж­но кон­кре­ти­зи­ро­вать, за что будет пла­тить хозя­ин (най­мо­да­тель), а за что – вре­мен­ный жилец (нани­ма­тель).

В про­тив­ном слу­чае вся ответ­ствен­ность за выше­ука­зан­ное по умол­ча­нию лежит толь­ко на соб­ствен­ни­ке жилья.

Перед сда­чей квар­ти­ры в наем, соб­ствен­ник обя­зан поза­бо­тить­ся о нали­чии в поме­ще­нии стан­дарт­ных счет­чи­ков на воду, газ, свет, про­шед­ших в срок необ­хо­ди­мую повер­ку. Этот шаг необ­хо­ди­мо сде­лать, вне зави­си­мо­сти от того, кто будет опла­чи­вать услуги.

Быстрая временная регистрация через интернет

Осу­ще­ствить про­це­ду­ру вре­мен­ной реги­стра­ции сей­час мож­но и уда­лен­но, посред­ством интер­не­та. Для это­го нуж­но сде­лать несколь­ко про­стых шагов:

1. Прой­ти реги­стра­цию на еди­ном пор­та­ле госу­дар­ствен­ных услуг:
   • для граж­дан Рос­сии — https://www.gosuslugi.ru/category
   • для ино­стран­ных граж­дан — ­https://www.gosuslugi.ru/foreign-citizen
2. Отпра­вить через пор­тал в ФМС сле­ду­ю­щие документы:
   • заяв­ле­ние жиль­ца с прось­бой о вре­мен­ной регистрации;
   • копию доку­мен­та-осно­ва­ния для ВР – в дан­ном слу­чае копия дого­во­ра о найме;
   • адрес­ный листок при­бы­тия, запол­нен­ный пря­мо на пор­та­ле в интер­ак­тив­ной форме.
3. Для ино­стран­цев могут потре­бо­вать­ся допол­ни­тель­ные документы:
   • об отсут­ствии судимости:
   • вид на жительство;
   • доку­мен­ты, выдан­ные орга­на­ми здра­во­охра­не­ния, об отсут­ствии забо­ле­ва­ний нар­ко­ма­ни­ей, СПИ­Дом и дру­ги­ми опас­ны­ми для окру­жа­ю­щих инфекциями.
4. В тече­ние трех-семи дней после интер­нет-отправ­ки доку­мен­тов от сотруд­ни­ка ФМС долж­но прий­ти уве­дом­ле­ние с прось­бой явить­ся в мест­ное под­раз­де­ле­ние ФМС с документами:
   • пас­порт либо дру­гой, удо­сто­ве­ря­ю­щий лич­ность, документ;
   • для несо­вер­шен­но­лет­них, млад­ше 14 лет — сви­де­тель­ство о рождении;
   • нота­ри­аль­но заве­рен­ный дого­вор о най­ме жилья.

Риски временной прописки детей

Вре­мен­ные жиль­цы име­ют пра­во без раз­ре­ше­ния соб­ствен­ни­ка про­пи­сать в наем­ном жилье, так­же вре­мен­но, сво­их детей.

Ино­гда жиль­цы про­пи­сы­ва­ют ребен­ка на более длин­ный срок, что­бы иметь осно­ва­ние для про­дле­ния сво­ей соб­ствен­ной прописки.

Несо­вер­шен­но­лет­ний так­же лишен вся­ко­го пра­ва на соб­ствен­ность, как и роди­те­ли, про­жи­ва­ю­щие в съем­ной квар­ти­ре. Одна­ко ребен­ка высе­лить гораз­до сложнее:

По зако­ну высе­лить и лишить вре­мен­ной реги­стра­ции ребен­ка нель­зя, без реги­стра­ции его по ново­му адре­су при­бы­тия. Гово­ря ины­ми сло­ва­ми, пока роди­те­ли не най­дут ино­го жилья, хозя­и­ну ско­рее все­го при­дет­ся тер­петь семью у себя.

Раз­ре­ше­ние на высе­ле­ние ребен­ка из квар­ти­ры могут дать толь­ко орга­ны опеки.

Поэто­му если хозя­ин заин­те­ре­со­ван в бес­про­во­лоч­ном рас­тор­же­нии дого­во­ра и быст­ром высе­ле­нии, жела­тель­но не сда­вать квар­ти­ру семье с детьми и све­рять сро­ки ВР детей и родителей.

Кро­ме нали­чия детей, суд при выне­се­нии реше­ния о про­дле­нии вре­мен­ной про­пис­ке, идет навстре­чу сле­ду­ю­щим кате­го­ри­ям граж­дан, име­ю­щим на это права:

Бере­мен­ным жен­щи­нам и инвалидам.

Порядок преждевременного выселения и снятия с учета

В любом слу­чае отка­за от доб­ро­воль­но­го высе­ле­ния вре­мен­но­го жиль­ца соб­ствен­ник дол­жен обра­тить­ся в суд с иско­вым заяв­ле­ни­ем, ука­зы­ва­ю­щим при­чи­ны выселения:

• Исполь­зо­ва­ние жилья в непреду­смот­рен­ных дого­во­ром целях (сда­ча в под­на­ем, пере­обо­ру­до­ва­ние под склад и т.д.).
• При­ве­де­ние жилья в пло­хое состояние.
• Обра­зо­ва­ние дол­гов по аренд­ной и ком­му­наль­ной пла­те и т.д.

К иску долж­ны быть при­ло­же­ны под­твер­жда­ю­щие дока­за­тель­ства. Если суд решит, что осно­ва­ний для высе­ле­ния нет или недо­ста­точ­но, то при­дет­ся ждать окон­ча­ния сро­ков дей­ствия дого­во­ра о най­ме и вре­мен­ной регистрации.

Осно­ва­ни­я­ми для высе­ле­ния в судеб­ном поряд­ке признаются:

• Неза­кон­ные сдел­ки с недви­жи­мо­стью, осу­ществ­лен­ные вре­мен­ным жиль­цом (про­да­жа, сда­ча в суб­арен­ду и т.д.).
• Нару­ше­ния дого­вор­ных усло­вий и рас­тор­же­ние из-за это­го договора.
• Окон­ча­ние сро­ка дей­ствия дого­во­ра или вре­мен­ной регистрации.

Обыч­но срок дей­ствия дого­во­ра согла­со­вы­ва­ют с конеч­ной датой вре­мен­ной реги­стра­ции. В про­тив­ном слу­чае может воз­ник­нуть ситу­а­ция, когда срок най­ма квар­ти­ры исте­ка­ет гораз­до рань­ше даты окон­ча­ния вре­мен­ной про­пис­ки, и суд, учи­ты­вая какие-то обсто­я­тель­ства в поль­зу жиль­ца, про­дле­ва­ет дей­ствие дого­во­ра до исте­че­ния пери­о­да ВР.