Что выбрать новостройку или вторичку?

Кто-то любит вещи с историей, а кто-то предпочитает быть первым. Покупка квартиры для большинства людей не просто вопрос инвестиций, но и приобретения собственного дома. Этот выбор всегда индивидуальный, и часто – иррациональный.

В любом случае, первым делом придется решить вопрос, на каком рынке искать квартиру: первичном или вторичном? И здесь стоит учесть все факторы.

Для начала, небольшой ликбез. Говоря «вторичка», подразумевается старый жилой фонд, «новостройка» – новые дома. Но разница между этими двумя понятиями сугубо юридическая. Вторичным жильем называется квартира, которая покупается у зарегистрированного владельца. Формально, квартира в новостройке, проданная спустя год после сдачи дома – это вторичное жилье.

Но это довольно редкие ситуации, так что мы будем рассматривать их вскользь.

Расположение квартиры для большинства покупателей – самый важный параметр жилья. Он же оказывает определяющее влияние на стоимость квадратного метра. Это неудивительно, живя в большом городе можно потратить четверть жизни на стояние в пробках и поездки в метро.

И в плане удобства расположения преимущество однозначно принадлежит вторичному жилью.

Разумеется, можно купить квартиру в новостройке в одном из центральных районов. Но, для большинства петербуржцев, такая покупка находится в области фантастики. Цены на недвижимость диктуют другие условия.

На практике большинству покупателей приходится выбирать – новостройка за КАДом или вторичка в старом спальном районе. Второй вариант часто бывает предпочтительным.

В Санкт-Петербурге все меньше участков под застройку, зато растет доля строительства в Ленобласти. Из-за дефицита площадей найти экономичный вариант неподалеку от цивилизации бывает очень и очень сложно. Все бюджетные студии и однушки в панели переносятся загород.

А сегмент недорогого жилья в районах с хорошим расположением занимает вторичка.

Любой разговор о покупке недвижимости начинается с вопроса цены и им же и заканчивается. Как правило, большинство людей приобретает квартиру на пределе своих финансовых возможностей. Популярная шутка о том, что в России есть только дорогое, очень дорогое и безумно дорогое жилье, не лишена основания.

И если говорить о разнице в цене между новостройкой и вторичкой, то здесь бытует популярное заблуждение о том, что новостройки дешевле.

На самом деле это не так.

В одном и том же районе квартира в новостройке будет стоить дороже, чем квартира в старом доме. Редкие исключения возможны если квартира в новостройке – самый бюджетный эконом, а старый дом – роскошная номенклатурная «сталинка».

Но, как уже было сказано выше, самые лакомые участки под застройку (недалеко от центра с развитой инфраструктурой и хорошей экологией) девелоперы приберегают для элитных проектов. А наличие под боком красот дореволюционной или сталинской архитектуры не оставляет шансов бюджетному жилью.

Единственная возможность сэкономить на покупке квартиры в новостройке это совершить сделку на ранних стадиях строительства. Таким образом, вы сможете сэкономить до 30% стоимости готовой квартиры. Этот вариант целесообразен в случае, когда на покупку даже вторичного жилья в благоустроенном районе денег не хватает. Но есть вариант переехать на окраину. Дешевой вторички там нет, зато изобилие бюджетных новостроек, которые возводят целыми жилыми кварталами.

Правда, при покупке строящегося жилья нужно учитывать, что платить за него нужно сейчас, а жить в нем можно будет через пару лет. Если все это время вы будете снимать жилье, то можно смело прибавлять сумму аренды к стоимости квартиры.

Также, собираясь покупать квартиру в новостройке нужно учитывать, что платите вы за квадратный метр, а не за количество комнат. Так, двухкомнатная квартира в советской брежневке может иметь ту же площадь, что и однокомнатная квартира (а то и студия) в новостройке.

Разумеется, за простор нужно платить. Но для семьи с маленьким ребенком наличие двух изолированных помещений все-таки важнее.

Чтобы правильно оценить этот параметр, нужно учитывать сегмент жилья. Из-за того, что большинство жилого фонда советской постройки было по факту социальным, вторичку имеет смысл сравнивать с новостройками эконом-класса.

По оценкам качества строительства как обыватели, так и эксперты делятся на два лагеря.

Первый считает, что Советский союз заботился о своих гражданах. И дома тогда строились пусть и без излишеств, зато при строгом соблюдении строительных нормативов и ГОСТов. Чего нельзя сказать о современных застройщиках, которые в погоне за прибылью иногда спорят с законами физики. А страдают покупатели квартир.

Второй лагерь считает массовую советскую застройку одной из главных бед России. А заодно справедливо указывает на плохую звукоизоляцию, недостаточные площади и моральное устаревание этого типа жилья.

Истина, как водится, где-то посередине.

Брежневские девятиэтажки, построенные после 1965 года, так называемые «дома улучшенной планировки» мало чем уступают бюджетным новостройкам. Но есть у них и специфические недостатки, связанные с коммуникациями.

Устаревшие водопроводные трубы становятся источником ржавчины и причиной слабого напора воды. Электрические сети старых домов не рассчитаны на современное энергопотребление, что означает сбои.

Вместе с тем, после замены всех внутриквартирных коммуникаций, большинство жильцов таких домов не испытывают серьезных неудобств.

В новостройках таких проблем в ближайшие годы быть не должно. Но здесь все целиком и полностью зависит от добросовестности застройщика.

Большинство новостроек возводятся в новых районах, и там наблюдается нехватка инфраструктуры. Самое болезненное – отсутствие школ и детских садов. Но это касается по большей части жилых комплексов в Ленобласти. В Петербурге застройщик несет больше социальных обязательств. Правда, школа и детский сад могут входить в третью и четвертую очередь строительства, то есть в ожидании их придется провести несколько лет.

Этот параметр критичен не для всех покупателей недвижимости. Зато торговые центры, фитнес-залы, магазины, парикмахерские и рестораны появляются в новостройках очень быстро.

В новых районах плотность населения сразу становится высокой. И первые этажи новостроек, отданные под коммерческие помещения, сразу после сдачи дома находят своих арендаторов.

В старых районах, состоящих из пятиэтажек, сфера услуг может быть развита значительно хуже.

С другой стороны, старые спальные районы выгодно отличаются просторными дворами, дорожными карманами и высоким уровнем озеленения. Насколько в Советском союзе экономили на метраже квартир, настолько экономят землю современные девелоперы. Скромные игровые площадки и минимально возможное расстояние между высотными домами не добавляет привлекательности новым жилым кварталам.

Впрочем, у такого способа застройки даже есть свои поклонники.

Но поклонников нет у сопутствующих транспортных проблем. Кварталы современные 20-этажных домов это высокая плотность населения и, как следствие, повышенная нагрузка как на дороги, так и на общественный транспорт. Для сравнения, можно вспомнить ситуацию в Приморском районе до открытия станции «Комендантский проспект».

Но и покупатели квартир на вторичке не застрахованы от транспортного коллапса. Уплотнительная застройка может с легкостью его спровоцировать, но все же в меньшем масштабе, чем в новых кварталах.

По этому параметру новостройки выигрывают со значительным перевесом. Современные квартиры строятся с учетом пожеланий потенциальных владельцев. В новых домах предлагают квартиры с просторными кухнями, кладовками, дополнительными санузлами и т.д.

На вторичном рынке ситуация на порядок хуже. Соперничать с новостройками могут разве что сталинки и некоторые дома старого фонда.

К тому же большинство современных домов возведено по каркасно-монолитной технологии. Она предусматривает минимальное наличие несущих конструкций. Для сравнения в советских панельных и кирпичных домах несущих стен гораздо больше, перенести их – невозможно.

На рынке недвижимости покупают квадратные метры, а получают не только жилье, но и соседей. Однородная социальная структура района – это минимум шума и отсутствие маргинальных элементов.

Старый дом в этом смысле – лотерея. Над роскошными апартаментами в центре Петербурга может располагаться шумная коммунальная квартира. В доме, построенном когда-то для работников НИИ, может жить одновременно и бабушка, которая просыпается ночью от ваших шагов, и любители распивать алкогольные напитки на лестничной клетке.

Единственная панацея – познакомиться с соседями заранее.

Покупателям квартир в новостройках эти страхи неведомы. С высокой доле вероятности, соседями будут люди аналогичного социального статуса.